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CREDITO D’IMPOSTA “PRIMA CASA”

Principi: In caso di alienazione e riacquisto entro un anno di una “prima casa” oppure in caso di riacquisto di “prima casa”, con impegno ad alienare entro un anno la “prima casa” preposseduta, al contribuente è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto che siano state corrisposte in misura agevolata in relazione all’acquisto o agli acquisti precedenti o seguenti, aventi ad oggetto l’abitazione e le relative pertinenze. L’ammontare del credito non può essere superiore in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovute per l’ acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. (Cfr. art. 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448)

Profili operativi

• CASO A: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente minore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto
• CASO B: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente maggiore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto: il credito è pari all’imposta dovuta sul riacquisto.

Primo acquisto, imposta corrisposta	5.000,00
Secondo acquisto, imposta dovuta	6.000,00
Credito	5.000,00

Primo acquisto, imposta corrisposta	6.000,00
Secondo acquisto, imposta dovuta	5.000,00
Credito	5.000,00

Alienazione

Per “alienazione” si intende non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito. (Cfr. Circolare 1° marzo 2001, n. 19/E, paragr.1.2.);
L’espressione “immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata” è riferibile sia alla sola abitazione, sia all’abitazione con le relative pertinenze.

Esemplificando, l’alienazione può riguardare, pertanto, la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso, o l’abitazione:

• di un’unità abitativa;
• di un’unità abitativa e relative pertinenze, anche se acquistate con atti separati;
• di un’unità abitativa derivante da accorpamento o fusione di più unità immobiliari acquistate anche in tempi diversi.

Riacquisto

In base al disposto di legge il requisito essenziale è che il riacquisto riguardi una casa di abitazione (con o senza pertinenze) il che porta ad escludere la possibilità di avvalersi del credito di imposta nel caso in cui si proceda all’acquisto della sola pertinenza di “prima casa”, dopo l’alienazione di altra pertinenza acquistata in precedenza fruendo dei benefici. (Cfr. Risoluzione 1° febbraio 2008, n. 30/E)
Inoltre il riacquisto deve essere effettuato per atto a titolo oneroso, soggetto a imposta di registro attualmente del 2% o all’imposta sul valore aggiunto, attualmente del 4%, esclusi pertanto i riacquisti per donazione o a titolo gratuito in genere, non essendio questi soggetti a tali imposte. (Cfr. Risoluzione 3 aprile 2008, n.125/E)
Nel caso in cui il contribuente, proprietario di un’abitazione e un’autorimessa acquistati con le agevolazioni con atti separati, proceda all’alienazione della sola abitazione e al riacquisto di altra abitazione, può fruire sia dell’agevolazione (non ostando la prepossidenza dell’autorimessa) sia del credito d’imposta “prima casa”. (Cfr. Risposta a Interpello 15 luglio 2019, n. 241)

Utilizzazione

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

a) in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’ atto di acquisto che lo determina, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente nell’atto stesso;

b) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti stipulati dopo la data di acquisizione del credito, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente negli atti stessi, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti;

c) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di successione, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti di donazione stipulati e sulle denunce di successione presentate dopo la data di acquisizione del credito, con volontà di avvalersene manifestata nell’atto o con istanza da allegare alla dichiarazione di successione, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce;
d) in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, senza necessità di manifestare alcuna dichiarazione in atto.
e) in compensazione delle somme dovute a sensi del D.lgs 9 luglio 1997, n. 241, utilizzando il Modello F24, nel qual caso se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.

Credito a cascata

L’Agenzia delle Entrate ammette il credito di imposta sul “terzo” acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul “secondo”, anche se l’imposta dovuta su tale secondo acquisto, sia stata assolta in parte mediante utilizzo del credito nascente dall’alienazione dell’immobile pervenuto col “primo” acquisto.

Esempio

Primo acquisto: imposta dovuta-pagata euro 1.000,00;
Secondo acquisto: imposta dovuta euro 3.000,00, assolta per euro 1.000,00 con il credito e per euro 2.000,00, mediante versamento “in contanti”;
(l’imposta corrisposta si considera pari a euro 3.000,00)

Terzo acquisto:

• se l’ imposta dovuta è di euro 4.000,00, può essere assolta per euro 3.000,00 con il credito e per euro 1.000,00 in “contanti”;
  (l’imposta corrisposta si considera pari a euro 4.000,00)
• se l’imposta dovuta è invece di euro 3.000,00, avvalendosi del credito il contribuente non è tenuto ad effettuare alcun versamento;
  (l’imposta corrisposta valevole per ulteriori riacquisti si considera comunque pari a euro 3.000,00).

Frazionamento del credito

Nel caso in cui in presenza di imposte su caparra o acconti versate in sede di registrazione del contratto preliminare, imputate all’imposta dovuta sul definitivo, il credito di imposta spettante possa essere detratto solo parzialmente, l’AE ammette che l’importo residuo possa essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detto importo residuo non può, invece, essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti stipulati o per le denunce di successione presentate successivamente alla data di acquisizione del credito, considerato che la previsione normativa in argomento stabilisce, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Principi

L’aliquota agevolata dell’ imposta di registro per l’acquisto della “prima casa”, nella misura proporzionale del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, si applicano anche nel caso in cui il contribuente sia già proprietario di una “prima casa”, a condizione che questa sia alienata entro un anno dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. (Cfr. Testo Unico Imposta di Registro, Tariffa parte prima, art.1, Nota II-bis), comma 4-bis.)

Casa preposseduta

Secondo l’Agenzia delle Entrate i presupposti per avvalersi della disciplina di cui sopra, oltre che nel caso di prepossidenza di un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” alle condizioni di cui alla Nota II-bis) sopra citata, ricorrono altresì:

1) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto all’epoca non ancora in vigore; (Cfr. Risposta a Interpello n. 123 del 21 dicembre 2018)
2) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto pervenuto in forza di atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da società costruttrice prima del 22 maggio 1993;
(Cfr. Risposta a Interpello n. 377 del 10 settembre 2019)
3) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato con le agevolazioni per gli atti a titolo gratuito o per successione a causa di morte.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 277 del 21 aprile 2021; Risposta a Interpello n.551 del 25 agosto 2021).

Con la Risposta n. 551/2021 di cui sopra, l’AE precisa inoltre che mentre la decadenza sul nuovo acquisto è evitata a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro un anno, la decadenza prevista dalla legge nel caso in cui l’alienazione dell’immobile preposseduto avvenga nel quinquennio dal suo acquisto, è evitata a condizione che il contribuente destini il “nuovo” immobile a propria abitazione principale.

Per quanto attiene a tutte le fattispecie di riacquisto sopra citate, secondo l’AE lo scopo delle norme in oggetto è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione già in suo possesso, concedendogli un anno di tempo per l’alienazione dell’immobile da sostituire. Le norme, pertanto, non derogano alla condizione – di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato – ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro un anno dalla data del nuovo acquisto, di modo che, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, essere titolare, nel Comune di residenza, di un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Tenuto presente che qualora gli immobili di cui alle Risposte a Interpelli sopra citate siano ubicati in Comuni diversi da quello del nuovo acquisto agevolato, non vi è alcun obbligo per i contribuenti di procedere entro un anno alla loro alienazione, trattandosi di immobili acquistati senza fruire dei benefici “prima casa” di cui alla Nota II-bis) all’art. 1, Tariffa parte prima, Testo unico imposta di registro.

Acquisto

L’acquisto agevolato può essere effettuato:

• a titolo oneroso, anche con atto soggetto a IVA del 4%;
• per successione o donazione, fermo restando che nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione dovrà risultare l’impegno ad alienare entro un anno l’immobile preposseduto.
  (Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E)

Alienazione

L’alienazione può avvenire a qualsiasi titolo, quindi sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 228 del 2 aprile 2021)

Alienazione dell’abitazione senza l’autorimessa di pertinenza

Nel caso di possidenza di abitazione con autorimessa di pertinenza, acquistati con le agevolazioni prima casa, il contribuente può fruire del meccanismo agevolato in oggetto anche qualora riacquisti un’altra abitazione, impegnandosi ad alienare soltanto l’abitazione, mantenendo la titolarità dell’autorimessa.
Considerato che le disposizioni contenute nelle lettere b) e c) della Nota II-bis) fanno riferimento ‘ad altra casa di abitazione’, la causa ostativa si riferisce alla titolarità esclusiva, o in comunione col coniuge, di altro immobile abitativo nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o alla titolarità di altro immobile abitativo acquistato su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni e non alla titolarità di unità immobiliari censite in categorie diverse da quelle abitative, ancorché acquistate fruendo dei benefici ‘prima casa’.
Pertanto la possidenza nel Comune di altra unità immobiliare di categoria diversa da quelle abitative, quale l’autorimessa (C/6) non costituisce motivo ostativo ai fini della concessione dell’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione. I due immobili, quello posseduto di categoria C/6 (pertinenza) e quello da acquistare di categoria A, escluso A1, A8 e A9 (abitativo) presentano, infatti, natura e destinazione d’uso diverse.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 241 del 5 luglio 2019)

Credito di imposta

Qualora la casa da alienare sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, al contribuente che si avvale del meccanismo agevolato in oggetto, spetta anche il credito di imposta di cui all’art.7, legge n.448/1998.
In merito l’AE precisa: “L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’.
A parere della scrivente, alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di ‘prima casa’ deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della ‘prima casa’, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.”
(Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, paragrafo 2.1 – Credito d’imposta per l’acquisto della nuova abitazione )