CREDITO D’IMPOSTA “PRIMA CASA”
Principi: In caso di alienazione e riacquisto entro un anno di una “prima casa” oppure in caso di riacquisto di “prima casa”, con impegno ad alienare entro un anno la “prima casa” preposseduta, al contribuente è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto che siano state corrisposte in misura agevolata in relazione all’acquisto o agli acquisti precedenti o seguenti, aventi ad oggetto l’abitazione e le relative pertinenze. L’ammontare del credito non può essere superiore in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovute per l’ acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. (Cfr. art. 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448)
Profili operativi
- CASO A: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente minore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto
- CASO B: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente maggiore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto: il credito è pari all’imposta dovuta sul riacquisto.
| Primo acquisto, imposta corrisposta | 5.000,00 |
| Secondo acquisto, imposta dovuta | 6.000,00 |
| Credito | 5.000,00 |
| Primo acquisto, imposta corrisposta | 6.000,00 |
| Secondo acquisto, imposta dovuta | 5.000,00 |
| Credito | 5.000,00 |
Alienazione
Per “alienazione” si intende non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito. (Cfr. Circolare 1° marzo 2001, n. 19/E, paragr.1.2.);
L’espressione “immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata” è riferibile sia alla sola abitazione, sia all’abitazione con le relative pertinenze.
Esemplificando, l’alienazione può riguardare, pertanto, la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso, o l’abitazione:
- di un’unità abitativa;
- di un’unità abitativa e relative pertinenze, anche se acquistate con atti separati;
- di un’unità abitativa derivante da accorpamento o fusione di più unità immobiliari acquistate anche in tempi diversi.
Riacquisto
In base al disposto di legge il requisito essenziale è che il riacquisto riguardi una casa di abitazione (con o senza pertinenze) il che porta ad escludere la possibilità di avvalersi del credito di imposta nel caso in cui si proceda all’acquisto della sola pertinenza di “prima casa”, dopo l’alienazione di altra pertinenza acquistata in precedenza fruendo dei benefici. (Cfr. Risoluzione 1° febbraio 2008, n. 30/E)
Inoltre il riacquisto deve essere effettuato per atto a titolo oneroso, soggetto a imposta di registro attualmente del 2% o all’imposta sul valore aggiunto, attualmente del 4%, esclusi pertanto i riacquisti per donazione o a titolo gratuito in genere, non essendio questi soggetti a tali imposte. (Cfr. Risoluzione 3 aprile 2008, n.125/E)
Nel caso in cui il contribuente, proprietario di un’abitazione e un’autorimessa acquistati con le agevolazioni con atti separati, proceda all’alienazione della sola abitazione e al riacquisto di altra abitazione, può fruire sia dell’agevolazione (non ostando la prepossidenza dell’autorimessa) sia del credito d’imposta “prima casa”. (Cfr. Risposta a Interpello 15 luglio 2019, n. 241)
Utilizzazione
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
a) in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’ atto di acquisto che lo determina, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente nell’atto stesso;
b) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti stipulati dopo la data di acquisizione del credito, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente negli atti stessi, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti;
c) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di successione, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti di donazione stipulati e sulle denunce di successione presentate dopo la data di acquisizione del credito, con volontà di avvalersene manifestata nell’atto o con istanza da allegare alla dichiarazione di successione, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce;
d) in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, senza necessità di manifestare alcuna dichiarazione in atto.
e) in compensazione delle somme dovute a sensi del D.lgs 9 luglio 1997, n. 241, utilizzando il Modello F24, nel qual caso se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Credito a cascata
L’Agenzia delle Entrate ammette il credito di imposta sul “terzo” acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul “secondo”, anche se l’imposta dovuta su tale secondo acquisto, sia stata assolta in parte mediante utilizzo del credito nascente dall’alienazione dell’immobile pervenuto col “primo” acquisto.
Esempio
Primo acquisto: imposta dovuta-pagata euro 1.000,00;
Secondo acquisto: imposta dovuta euro 3.000,00, assolta per euro 1.000,00 con il credito e per euro 2.000,00, mediante versamento “in contanti”;
(l’imposta corrisposta si considera pari a euro 3.000,00)
Terzo acquisto:
- se l’ imposta dovuta è di euro 4.000,00, può essere assolta per euro 3.000,00 con il credito e per euro 1.000,00 in “contanti”;
(l’imposta corrisposta si considera pari a euro 4.000,00) - se l’imposta dovuta è invece di euro 3.000,00, avvalendosi del credito il contribuente non è tenuto ad effettuare alcun versamento;
(l’imposta corrisposta valevole per ulteriori riacquisti si considera comunque pari a euro 3.000,00).
Frazionamento del credito
Nel caso in cui in presenza di imposte su caparra o acconti versate in sede di registrazione del contratto preliminare, imputate all’imposta dovuta sul definitivo, il credito di imposta spettante possa essere detratto solo parzialmente, l’AE ammette che l’importo residuo possa essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detto importo residuo non può, invece, essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti stipulati o per le denunce di successione presentate successivamente alla data di acquisizione del credito, considerato che la previsione normativa in argomento stabilisce, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.