Con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, Prot. n. 396213/2023 dell’8 novembre 2023, viene eliminato dal modello della dichiarazione di successione il Quadro ES dedicato agli atti a titolo gratuito, tra cui le donazioni effettuate in vita dal defunto a favore degli eredi e legatari, con le seguenti:

Motivazioni

“Al fine di adeguare il modello dichiarativo ai recenti chiarimenti interpretativi intervenuti con la circolare n. 29/E del 19 ottobre 2023 sul trattamento del “Coacervo successorio e donativo”, si è reso necessario aggiornare le relative istruzioni per la compilazione e le specifiche tecniche. La circolare recepisce l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l’istituto del coacervo “successorio” deve ritenersi superato, con la conseguenza che lo stesso non può considerarsi applicabile né per determinare le aliquote di imposta né ai fini del calcolo delle franchigie in materia successoria.
In ragione di tale orientamento, è stato eliminato lo specifico quadro dedicato agli atti a titolo gratuito tra cui le donazioni effettuate in vita dal defunto a favore degli eredi e legatari (Quadro ES).”

Il provvedimento si rende pertanto necessario a seguito dei chiarimenti interpretativi portati dalla citata Circolare 19 ottobre 2023, n. 29/E, con la quale l’AE, mutando orientamento in tema di “coacervo”, ritiene:

  • che “ai soli fini dell’imposta di successione, l’istituto del coacervo “successorio” deve ritenersi non più attuale, con la conseguenza che lo stesso non può essere applicato né per determinare le aliquote, né ai fini del calcolo delle franchigie.”;
  • che “ai soli fini dell’imposta di donazione, l’istituto del coacervo “donativo” continua a trovare applicazione, ma dallo stesso vanno escluse le donazioni poste in essere tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, periodo in cui la disciplina relativa all’imposta sulle successioni e donazioni risultava abrogata.”
Il coacervo “successorio”

In origine il cd coacervo successorio (i.e. cumulo tra beni donati e beni relitti ai fini della individuazione dell’aliquota applicabile ai beni caduti in successione) trova il suo fondamento nel combinato disposto degli artt. 7 e 8 del D.Lgs 31 ottobre 1990, n. 346 (di seguito T.U.S.), quale meccanismo antielusivo relativo a un sistema di tassazione caratterizzato dalla progressività delle aliquote.
Successivamente, a seguito della modifica apportata all’art. 7 citato, dalla legge n. 342/2000, col passaggio a un sistema di tassazione proporzionale, la combinazione di detto articolo con il co. 4° del successivo art. 8, potrebbe rivelarsi idoneo, a mantenere in vita, quale “derivato” del coacervo, il meccanismo di erosione delle franchigie.
Da ultimo con l’abrogazione dei numeri da 1 a 2-quater dell’art. 7 di cui sopra, disposta dalla legge n. 286/2006, si ritiene non applicabile alle nuove successioni nemmeno il principio di erosione delle franchigie.

Sulla questione del coacervo nelle successioni interviene la Cassazione per constatare – fermo restando che il ‘cumulo’ tra donatum e relictum non ha mai sortito effetti impositivi del donatum, avendo nella disciplina previgente la finalità di individuare l’aliquota progressiva applicabile – quale logica e coerente conseguenza della eliminazione di una imposizione progressiva in favore di un sistema ad aliquota fissa sul valore non dell’asse globale ma della quota di eredità o del legato, il venir meno della operatività del meccanismo proprio del coacervo stesso.
Secondo la Corte non è in discussione il principio generale di irretroattività della norma impositiva, ma piuttosto quello di abrogazione implicita per incompatibilità applicativa di una disposizione per effetto della formale modificazione del regime impositivo di riferimento contenuto in un’altra disposizione; modificazione a seguito della quale la prima disposizione non ha più ragione, né modo, di operare. (Cfr. Cass. Civ. Sent. n. 24940/2016).
I principi di cui sopra vengono ribaditi dalla Corte con Ordinanza della Sez. 5, n. 22738/2020, pubblicata il 20 ottobre 2020, che, richiamata anche l’Ordinanza n. 12779/2018, riafferma inoltre: “L’infondatezza della tesi dell’amministrazione, … risulta ancor più evidente in un caso – qual è quello di specie – in cui il suo accoglimento comporterebbe un maggior prelievo fiscale all’esito di un’erosione di franchigia indotta da donazioni poste in essere (ottobre 2001/ottobre 2006) allorquando l’imposta di successione non esisteva (“più” ed “ancora”). Va anzi considerato come sia proprio la ratio antielusiva indubbiamente perseguita dall’istituto del coacervo a contenere in se stessa un contro argomento alla soluzione offerta dall’agenzia delle entrate. Costituito dal fatto che tale soluzione finisce con l’attribuire alle donazioni in questione rilevanza fiscale (postuma) di erosione di una franchigia prevista su un’imposta allora inesistente, e la cui re-istituzione non appariva prevedibile; dunque, un’imposta la cui elusione mediante preordinato frazionamento patrimoniale in vita (ferma restando la possibilità, per l’amministrazione finanziaria, di invocare l’inopponibilità a sè di atti comunque concretanti abuso del diritto) non poteva neppure concepirsi.”
In senso conforme Cass. n. 727/2021; Cass. n. 3989/2021: n. 9617/2021; Cass. n. 38983/2021; Cass. n. 40865/2021; Cass. n. 5690/2023.

La posizione assunta dall’AE precedentemente alla giurisprudenza di cui sopra, era nel senso di ritenere che l’art. 8 del T.U.S. fosse da riferirsi non più alla determinazione delle aliquote, bensì all’applicazione delle franchigie.
A tal fine, sempre secondo l’AE, avrebbero assunto rilevanza tutte le donazioni fatte dal de cuius, ivi comprese quelle poste in essere nel periodo in cui l’imposta sulle successioni e donazioni non era in vigore, cioè tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006. (Cfr. Circolare 22 gennaio 2008, n. 3/E, paragr. 3.2.3.).

Consolidatosi l’orientamento della giurisprudenza della Cassazione sopra citato, contrario a tale prassi, con la Circolare 19 ottobre 2023, n. 29/E, l’AE muta orientamento, ammettendo che “ai soli fini dell’imposta di successione, l’istituto del coacervo “successorio” deve ritenersi non più attuale, con la conseguenza che lo stesso non può essere applicato né per determinare le aliquote, né ai fini del calcolo delle franchigie.”

Conseguentemente, con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, Prot. n. 396213/2023 dell’8 novembre 2023, sopra citato, viene eliminato dal modello della dichiarazione di successione il Quadro ES.

Il coacervo “donativo”

L’ art. 57 del T.U.S.riproduce in linea di massima le norme precedenti atte ad assicurare la progressività delle aliquote, integrandole con disposizioni più specificamente idonee allo scopo, stabilendo:

– che il valore globale netto dei beni e dei diritti oggetto della donazione è maggiorato di un importo pari al valore complessivo di tutte le donazioni, anteriormente fatte dal donante al donatario, comprese quelle presunte di cui all’art. 1, comma 3 (i.e. donazioni presunte ai sensi dell’art. 26 del T.U.R. (Testo Unico Imposta di Registro) ed escluse quelle indicate nell’art. 1, comma 4 (i.e. donazioni o liberalità di cui agli articoli 742 e 783 del codice civile) e quelle registrate gratuitamente o con pagamento dell’imposta in misura fissa a norma degli artt. 55 e 59 del T.U.S.;

– che per valore delle donazioni anteriori si intende il valore attuale dei beni e dei diritti donati;

– che si considerano anteriori alla donazione, se dai relativi atti non risulta diversamente, anche le altre donazioni di pari data.

L’articolo introduce, inoltre, una disciplina sanzionatoria per l’omissione, l’incompletezza o l’inesattezza riferite alle indicazioni delle donazioni precedenti, riflettendo in maniera ancor più evidente l’intento del legislatore di assicurare il rispetto del principio di progressività delle aliquote proprio della normativa previgente alla introduzione del sistema impositivo attuale, di cui sopra.

(Cfr. Circolare 22 gennaio 2008, n. 3/E)

Con la citata Circolare n. 3/E/2008, l’Agenzia delle entrate, richiamata la rilevanza della disposizione dell’art. 57, comma 1, del T.U.S., secondo cui il valore globale netto dei beni e diritti oggetto della donazione è maggiorato di “… un importo pari al valore complessivo di tutte le donazioni, anteriormente fatte dal donante al donatario, comprese quelle presunte di cui all’articolo 1, comma 3, ed escluse quelle registrate gratuitamente o con pagamento dell’imposta in misura fissa a norma degli articoli 55 e 59…”, precisa inoltre che le donazioni pregresse rilevano a prescindere dal periodo della loro effettuazione, non operando il medesimo art. 57, comma 1, del T.U.S. alcuna distinzione, per cui, ai fini della determinazione delle franchigie fruibili, devono essere considerati sia gli atti stipulati anteriormente  al 25 ottobre 2001, sia quelli stipulati tra il 25 ottobre 2001 e il 29 novembre 2006, periodo in cui l’imposta sulle successioni e donazioni non era in vigore. Pertanto, sempre secondo l’AE, il valore globale netto dei beni e dei diritti oggetto di donazione o di trasferimento a titolo gratuito deve essere  “maggiorato di un importo pari al valore complessivo di tutte le donazioni, di tutti gli atti a titolo gratuito e di tutte le costituzioni di vincoli di destinazione effettuati dal disponente a favore del medesimo beneficiario.”

A modifica dei principi di cui sopra, nella parte in cui prevedevano che, ai fini della determinazione delle franchigie, rilevassero anche le donazioni effettuate nel periodo compreso tra il 25 ottobre 2001 e il 29 novembre 2006, con la citata Circolare 19 ottobre 2023, n. 29/E, l’AE ritiene che “ai soli fini dell’imposta di donazione, l’istituto del coacervo “donativo” continua a trovare applicazione, ma dallo stesso vanno escluse le donazioni poste in essere tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, periodo in cui la disciplina relativa all’imposta sulle successioni e donazioni risultava abrogata.”

In conclusione, ai sensi dell’art. 57, co. 2, T.US.: Negli atti di donazione e negli atti di cui all’art. 26 del testo unico sull’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, devono essere indicati gli estremi delle donazioni anteriormente fatte dal donante al donatario o ad alcuno dei donatari e i  relativi valori alla data degli atti stessi.”

Tenuto presente che sono escluse dal meccanismo del computo delle franchigie:

=  le donazioni o liberalità di cui agli artt. 742 e 783, c.c.;

=   le donazioni portate da atti registrati gratuitamente ai sensi dell’art. 55, co. 2, T.U.S, aventi ad oggetto i trasferimenti di cui all’art. 3, ivi compresi i trasferimenti effettuati, anche tramite patti di famiglia, a favore dei discendenti e del coniuge, di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni, alle condizioni previste dal comma 4-ter del medesimo art.3. (Cfr.Risposta a Interpello n. 571 del 30 agosto 2021)

Una interpretazione sistematica delle norme in oggetto porta a ritenere che siano escluse dal meccanismo del computo delle franchigie, anche leliberalità indirette – non soggette a tassazione ai sensi dell’art. 1, comma 4-bis  del T.U.S., in quanto “(…) collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto.” – .

In tal senso, tra le altre:

*   CTP Milano, n. 6497/2017  “Qualora detti atti di liberalità “esenti” fossero comunque computati nel c.d. “coacervo “delle donazioni di cui all’art. 57 verrebbero di fatto ad essere tassati, dunque, una corretta interpretazione dell’art. 57 impone di ricomprendere nel computo solo le donazioni soggette ad imposta “.

*   CTR Lombardia, n. 263/2020 l’art. 57 in esame ha escluso dal novero delle donazioni rilevanti ai fini della disciplina del coacervo quelle registrate gratuitamente o con pagamento dell’imposta in misura fissa a norma degli artt. 55 e 59 del medesimo testo, tra cui le donazioni di ogni altro bene o diritto dichiarato esente dall’imposta a norma di legge (art. 59, comma primo, lettera b), del D.Lgs. n. 346 del 1990) quali appunto risultano essere le liberalità indirette collegate ad atti di trasferimento immobiliari.”

“D’altra parte – secondo dottrina notarile – la semplice logica impone di ritenere irrilevanti le donazioni ex Art. 1, comma 4-bis, che non hanno alcun limite di importo (in caso contrario, sarebbero esenti solo fino alla franchigia) e la cui esenzione è applicabile anche in assenza di alcun vincolo di parentela.”

(Cfr. Ugo Friedmann, L’Agenzia delle Entrate finalmente cambia idea sul coacervo, Federnotizie
, 13 Dicembre 2023.)
Preliminare in Genere

Ai sensi dell’art. 10, Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo Unico Imposta di Registro, ai «contratti preliminari di ogni specie», si applica l’imposta di registro nella misura fissa di Euro 200,00.

Ai sensi della Nota a tale articolo, se il contratto prevede:

  1. la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, si applica l’art. 6, vale a dire l’imposta nella misura proporzionale dello 0,50%;
  2. il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA, si applica l’art. 9, vale a dire l’imposta nella misura proporzionale del 3%;

[secondo l’AE, l’imposta del 3% si rende applicabile agli acconti di prezzo in quanto “previsti” nel contratto preliminare, quindi indipendentemente dalla effettuazione del pagamento].

In entrambe le ipotesi di cui ai nn. 1. e 2, «l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo».

Preliminare relativo a cessioni di beni soggette a Iva

La caparra confirmatoria, avente natura risarcitoria, con funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, si considera fuori campo Iva per mancanza del presupposto oggettivo e pertanto è soggetta all’imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50%.

In tal caso le somme versate a titolo di caparra concorrono alla base imponibile della cessione “soggetta a Iva” al momento della imputazione al corrispettivo.

Il versamento di un acconto, invece, in quanto anticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA con l’obbligo per la parte promittente la vendita di emettere fattura, con addebito della relativa imposta.

Pertanto, se l’acconto è soggetto ad IVA, secondo l’AE, in base al principio di alternatività IVA/Registro, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.
Sempre secondo l’AE sarebbe dovuta una ulteriore imposta fissa relativamente al pagamento degli acconti, atteso che l’imposta fissa prevista dall’art. 10 della Tariffa è l’imposta sul preliminare, mentre le imposte previste dalla Nota sono ulteriori rispetto alla prima.
Di modo che per la caparra si applica l’imposta dello 0,50% qualunque sia il soggetto promittente la vendita, mentre per gli acconti:

  • se il promittente la vendita è un privato si applica l’imposta del 3%;
  • se il promittente la vendita è un’impresa si applica una ulteriore fissa, poiché ai sensi dell’art. 6, co. 4 del d.P.R. n. 633/1972, se prima del trasferimento è pagato in tutto o in parte il corrispettivo, l’operazione si considera effettuata alla data del pagamento, per cui scatta l’imposta fissa prevista dall’art. 40 per gli atti relativi a cessioni di beni soggetti a Iva.

Per la non debenza della ulteriore imposta fissa relativamente agli acconti soggetti a IVA si sono pronunciate di recente alcune Corti di Giustizia Tributaria di primo grado, considerato che tale pagamento “non costituisce prestazione accidentale rispetto al contratto e non può, pertanto, essere assoggettata ad una ulteriore imposta di registro, rispetto a quella già corrisposta in relazione al contratto stesso.”

Con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 29 novembre 2023 (G.U. Serie Generale n.288 del 11-12-2023) la misura del saggio degli interessi legali di cui all’articolo 1284 del codice civile è fissata al 2,50 per cento in ragione d’anno, con decorrenza dal 1° gennaio 2024.

SAGGIO INTERESSI LEGALI NEL TEMPO

Art. 1284 C.C. Saggio degli interessi. ― Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al 5 per cento in ragione d’anno (1). Il Ministro del tesoro, con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell’anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno. Qualora entro il 15 dicembre non sia fissata una nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l’anno.
Allo stesso saggio si computano gli interessi convenzionali, se le parti non ne hanno determinato la misura.

Gli interessi superiori alla misura legale devono essere determinati per iscritto; altrimenti sono dovuti nella misura legale.

(1) Note

5% fino al 15.12.1990;
10% dal 16.12.1990 al 31.12.1996 (l. 26.11.1990, n. 353, art.1; l. 29.12.1990, n.408, art. 13);
5% dal 1.1.1997 (l. 23.12.1996, n. 662, con previsione di aggiornamento annuale mediante decreto ministeriale).

Aggiornamenti successivi:

DalSaggioRiferimento
1 gennaio 19992,50%(d.m. 10.12.1998 – G.U. 11.12.1998 n. 289)
1 gennaio 20013,50%(d.m. 11.12.2000 – G.U. 15.12.2000 n. 292)
1 gennaio 20023,00%(d.m. 11.12.2001 – G.U. 14.12.2001 n. 290)
1 gennaio 20042,50%(d.m. 01.12.2003 – G.U 10.12.2003 n. 286)
1 gennaio 20083,00%(d.m. 12.12.2007 – G.U. 15.12.2007 n. 291)
1 gennaio 20111,50%(d.m. 07.12. 2010 – G.U. 15.12. 2010 n. 292)
1 gennaio 20122,50%(d.m. 12.12.2011 – G.U. 15.12.2011 n.291)
1 gennaio 20141,00%(d.m. 12.12. 2013 – G.U. 13.12.2013 n. 292)
1 gennaio 20150,50%(d.m. 11.12. 2014 – G.U. 15.12.2014 n. 290)
1 gennaio 20160,20%(d.m. 11.12. 2015 – G.U. 15.12.2015 n. 291)
1 gennaio 20170,10%(d.m. 07.12. 2016 – G.U. 14.12.2016 n. 291)
1 gennaio 20180,30%(d.m. 13.12. 2017 – G.U. 15.12.2017 n. 292)
1 gennaio 20190,80%(d.m. 12.12. 2018 – G.U. 15.12.2018 n. 291)
1 gennaio 20200,05%(d.m. 12.12. 2019 – G.U. 14.12.2019 n. 293)
1 gennaio 20210,01%(d.m. 11.12.2020 – G.U. 15.12.2020 n. 310)
1 gennaio 20221,25%(d.m. 13.12.2021 – G.U. 15.12.2021 n.297)
1 gennaio 20235,00%(d.m. 13.12.2022 – G.U. 13.12.2022 n. 292)
1 gennaio 20242,50%(d.m. 29.11.2023 – G.U. 11.12.2023 n. 288)

CREDITO D’IMPOSTA “PRIMA CASA”

Principi: In caso di alienazione e riacquisto entro un anno di una “prima casa” oppure in caso di riacquisto di “prima casa”, con impegno ad alienare entro un anno la “prima casa” preposseduta, al contribuente è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto che siano state corrisposte in misura agevolata in relazione all’acquisto o agli acquisti precedenti o seguenti, aventi ad oggetto l’abitazione e le relative pertinenze. L’ammontare del credito non può essere superiore in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovute per l’ acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. (Cfr. art. 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448)

Profili operativi

  • CASO A: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente minore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto
  • CASO B: importo dell’imposta corrisposta sull’acquisto precedente maggiore dell’importo dell’imposta dovuta sul riacquisto: il credito è pari all’imposta dovuta sul riacquisto.

Primo acquisto, imposta corrisposta5.000,00
Secondo acquisto, imposta dovuta6.000,00
Credito5.000,00
CASO A – credito pari all’imposta corrisposta sull’acquisto precedente

Primo acquisto, imposta corrisposta6.000,00
Secondo acquisto, imposta dovuta5.000,00
Credito5.000,00
CASO B – credito pari all’imposta dovuta sul riacquisto

Alienazione

Per “alienazione” si intende non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito. (Cfr. Circolare 1° marzo 2001, n. 19/E, paragr.1.2.);
L’espressione “immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata” è riferibile sia alla sola abitazione, sia all’abitazione con le relative pertinenze.

Esemplificando, l’alienazione può riguardare, pertanto, la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso, o l’abitazione:

  • di un’unità abitativa;
  • di un’unità abitativa e relative pertinenze, anche se acquistate con atti separati;
  • di un’unità abitativa derivante da accorpamento o fusione di più unità immobiliari acquistate anche in tempi diversi.

Riacquisto

In base al disposto di legge il requisito essenziale è che il riacquisto riguardi una casa di abitazione (con o senza pertinenze) il che porta ad escludere la possibilità di avvalersi del credito di imposta nel caso in cui si proceda all’acquisto della sola pertinenza di “prima casa”, dopo l’alienazione di altra pertinenza acquistata in precedenza fruendo dei benefici. (Cfr. Risoluzione 1° febbraio 2008, n. 30/E)
Inoltre il riacquisto deve essere effettuato per atto a titolo oneroso, soggetto a imposta di registro attualmente del 2% o all’imposta sul valore aggiunto, attualmente del 4%, esclusi pertanto i riacquisti per donazione o a titolo gratuito in genere, non essendio questi soggetti a tali imposte. (Cfr. Risoluzione 3 aprile 2008, n.125/E)
Nel caso in cui il contribuente, proprietario di un’abitazione e un’autorimessa acquistati con le agevolazioni con atti separati, proceda all’alienazione della sola abitazione e al riacquisto di altra abitazione, può fruire sia dell’agevolazione (non ostando la prepossidenza dell’autorimessa) sia del credito d’imposta “prima casa”. (Cfr. Risposta a Interpello 15 luglio 2019, n. 241)

Utilizzazione

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

a) in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’ atto di acquisto che lo determina, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente nell’atto stesso;

b) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti stipulati dopo la data di acquisizione del credito, in base a volontà espressamente manifestata dall’acquirente negli atti stessi, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti;

c) per l’ intero importo in diminuzione delle imposte di successione, ipotecaria e catastale, dovute sugli atti di donazione stipulati e sulle denunce di successione presentate dopo la data di acquisizione del credito, con volontà di avvalersene manifestata nell’atto o con istanza da allegare alla dichiarazione di successione, con esclusione della possibilità di utilizzare il credito parzialmente e quindi di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce;
d) in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, senza necessità di manifestare alcuna dichiarazione in atto.
e) in compensazione delle somme dovute a sensi del D.lgs 9 luglio 1997, n. 241, utilizzando il Modello F24, nel qual caso se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.

Credito a cascata

L’Agenzia delle Entrate ammette il credito di imposta sul “terzo” acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul “secondo”, anche se l’imposta dovuta su tale secondo acquisto, sia stata assolta in parte mediante utilizzo del credito nascente dall’alienazione dell’immobile pervenuto col “primo” acquisto.

Esempio

Primo acquisto: imposta dovuta-pagata euro 1.000,00;
Secondo acquisto: imposta dovuta euro 3.000,00, assolta per euro 1.000,00 con il credito e per euro 2.000,00, mediante versamento “in contanti”;
(l’imposta corrisposta si considera pari a euro 3.000,00)

Terzo acquisto:

  • se l’ imposta dovuta è di euro 4.000,00, può essere assolta per euro 3.000,00 con il credito e per euro 1.000,00 in “contanti”;
    (l’imposta corrisposta si considera pari a euro 4.000,00)
  • se l’imposta dovuta è invece di euro 3.000,00, avvalendosi del credito il contribuente non è tenuto ad effettuare alcun versamento;
    (l’imposta corrisposta valevole per ulteriori riacquisti si considera comunque pari a euro 3.000,00).

Frazionamento del credito

Nel caso in cui in presenza di imposte su caparra o acconti versate in sede di registrazione del contratto preliminare, imputate all’imposta dovuta sul definitivo, il credito di imposta spettante possa essere detratto solo parzialmente, l’AE ammette che l’importo residuo possa essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detto importo residuo non può, invece, essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti stipulati o per le denunce di successione presentate successivamente alla data di acquisizione del credito, considerato che la previsione normativa in argomento stabilisce, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Ai fini dell’applicazione ai trasferimenti di beni immobili o diritti reali immobiliari dell’imposta di registro proporzionale attualmente nella misura del 9% (2% per la “prima casa”) si assume come valore quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito.
L’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, se ritiene che i beni o i diritti di cui sopra hanno un valore venale superiore, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta.
La possibilità di rettificare il valore o il corrispettivo è preclusa all’Ufficio, per i trasferimenti a titolo oneroso di fabbricati a destinazione abitativa e relative pertinenze ai quali si applica la disciplina del prezzo-valore.*

CoefficienteCategorie CompreseEscluse le Categorie
126,00A – CA/10 – C/1
115,50“Prima Casa” -Categorie A e pertinenze C/2, C/6, C/7A/1 – A/8 – A/9
176,40B
63,00A/10 – D
42,84C/1 – E
112,50TerreniTerreni Edificabili
Coefficienti da applicare alle rendite risultanti in catasto ai fini della determinazione della base imponibile

* Prezzo-valore
Il meccanismo è disciplinato dall’art. 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni, in base al quale, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro è costituita dal valore dell’immobile determinato con i coefficienti di rivalutazione delle rendite catastali sopra riportati, indipendentemente dal corrispettivo pattuito che le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto stesso.

Principi

L’aliquota agevolata dell’ imposta di registro per l’acquisto della “prima casa”, nella misura proporzionale del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, si applicano anche nel caso in cui il contribuente sia già proprietario di una “prima casa”, a condizione che questa sia alienata entro un anno dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. (Cfr. Testo Unico Imposta di Registro, Tariffa parte prima, art.1, Nota II-bis), comma 4-bis.)

Casa preposseduta

Secondo l’Agenzia delle Entrate i presupposti per avvalersi della disciplina di cui sopra, oltre che nel caso di prepossidenza di un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” alle condizioni di cui alla Nota II-bis) sopra citata, ricorrono altresì:

1) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto all’epoca non ancora in vigore; (Cfr. Risposta a Interpello n. 123 del 21 dicembre 2018)
2) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto pervenuto in forza di atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da società costruttrice prima del 22 maggio 1993;
(Cfr. Risposta a Interpello n. 377 del 10 settembre 2019)
3) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato con le agevolazioni per gli atti a titolo gratuito o per successione a causa di morte.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 277 del 21 aprile 2021; Risposta a Interpello n.551 del 25 agosto 2021).

Con la Risposta n. 551/2021 di cui sopra, l’AE precisa inoltre che mentre la decadenza sul nuovo acquisto è evitata a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro un anno, la decadenza prevista dalla legge nel caso in cui l’alienazione dell’immobile preposseduto avvenga nel quinquennio dal suo acquisto, è evitata a condizione che il contribuente destini il “nuovo” immobile a propria abitazione principale.

Per quanto attiene a tutte le fattispecie di riacquisto sopra citate, secondo l’AE lo scopo delle norme in oggetto è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione già in suo possesso, concedendogli un anno di tempo per l’alienazione dell’immobile da sostituire. Le norme, pertanto, non derogano alla condizione – di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato – ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro un anno dalla data del nuovo acquisto, di modo che, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, essere titolare, nel Comune di residenza, di un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Tenuto presente che qualora gli immobili di cui alle Risposte a Interpelli sopra citate siano ubicati in Comuni diversi da quello del nuovo acquisto agevolato, non vi è alcun obbligo per i contribuenti di procedere entro un anno alla loro alienazione, trattandosi di immobili acquistati senza fruire dei benefici “prima casa” di cui alla Nota II-bis) all’art. 1, Tariffa parte prima, Testo unico imposta di registro.

Acquisto

L’acquisto agevolato può essere effettuato:

  • a titolo oneroso, anche con atto soggetto a IVA del 4%;
  • per successione o donazione, fermo restando che nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione dovrà risultare l’impegno ad alienare entro un anno l’immobile preposseduto.
    (Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E)

Alienazione

L’alienazione può avvenire a qualsiasi titolo, quindi sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 228 del 2 aprile 2021)

Alienazione dell’abitazione senza l’autorimessa di pertinenza

Nel caso di possidenza di abitazione con autorimessa di pertinenza, acquistati con le agevolazioni prima casa, il contribuente può fruire del meccanismo agevolato in oggetto anche qualora riacquisti un’altra abitazione, impegnandosi ad alienare soltanto l’abitazione, mantenendo la titolarità dell’autorimessa.
Considerato che le disposizioni contenute nelle lettere b) e c) della Nota II-bis) fanno riferimento ‘ad altra casa di abitazione’, la causa ostativa si riferisce alla titolarità esclusiva, o in comunione col coniuge, di altro immobile abitativo nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o alla titolarità di altro immobile abitativo acquistato su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni e non alla titolarità di unità immobiliari censite in categorie diverse da quelle abitative, ancorché acquistate fruendo dei benefici ‘prima casa’.
Pertanto la possidenza nel Comune di altra unità immobiliare di categoria diversa da quelle abitative, quale l’autorimessa (C/6) non costituisce motivo ostativo ai fini della concessione dell’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione. I due immobili, quello posseduto di categoria C/6 (pertinenza) e quello da acquistare di categoria A, escluso A1, A8 e A9 (abitativo) presentano, infatti, natura e destinazione d’uso diverse.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 241 del 5 luglio 2019)

Credito di imposta

Qualora la casa da alienare sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, al contribuente che si avvale del meccanismo agevolato in oggetto, spetta anche il credito di imposta di cui all’art.7, legge n.448/1998.
In merito l’AE precisa: “L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’.
A parere della scrivente, alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di ‘prima casa’ deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della ‘prima casa’, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.”
(Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, paragrafo 2.1 – Credito d’imposta per l’acquisto della nuova abitazione )