Principi
L’aliquota agevolata dell’ imposta di registro per l’acquisto della “prima casa”, nella misura proporzionale del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, si applicano anche nel caso in cui il contribuente sia già proprietario di una “prima casa”, a condizione che questa sia alienata entro un anno dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. (Cfr. Testo Unico Imposta di Registro, Tariffa parte prima, art.1, Nota II-bis), comma 4-bis.)
Casa preposseduta
Secondo l’Agenzia delle Entrate i presupposti per avvalersi della disciplina di cui sopra, oltre che nel caso di prepossidenza di un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” alle condizioni di cui alla Nota II-bis) sopra citata, ricorrono altresì:
1) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto all’epoca non ancora in vigore; (Cfr. Risposta a Interpello n. 123 del 21 dicembre 2018)
2) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto pervenuto in forza di atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da società costruttrice prima del 22 maggio 1993;
(Cfr. Risposta a Interpello n. 377 del 10 settembre 2019)
3) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, acquistato con le agevolazioni per gli atti a titolo gratuito o per successione a causa di morte.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 277 del 21 aprile 2021; Risposta a Interpello n.551 del 25 agosto 2021).
Con la Risposta n. 551/2021 di cui sopra, l’AE precisa inoltre che mentre la decadenza sul nuovo acquisto è evitata a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro un anno, la decadenza prevista dalla legge nel caso in cui l’alienazione dell’immobile preposseduto avvenga nel quinquennio dal suo acquisto, è evitata a condizione che il contribuente destini il “nuovo” immobile a propria abitazione principale.
Per quanto attiene a tutte le fattispecie di riacquisto sopra citate, secondo l’AE lo scopo delle norme in oggetto è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione già in suo possesso, concedendogli un anno di tempo per l’alienazione dell’immobile da sostituire. Le norme, pertanto, non derogano alla condizione – di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato – ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro un anno dalla data del nuovo acquisto, di modo che, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, essere titolare, nel Comune di residenza, di un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Tenuto presente che qualora gli immobili di cui alle Risposte a Interpelli sopra citate siano ubicati in Comuni diversi da quello del nuovo acquisto agevolato, non vi è alcun obbligo per i contribuenti di procedere entro un anno alla loro alienazione, trattandosi di immobili acquistati senza fruire dei benefici “prima casa” di cui alla Nota II-bis) all’art. 1, Tariffa parte prima, Testo unico imposta di registro.
Acquisto
L’acquisto agevolato può essere effettuato:
- a titolo oneroso, anche con atto soggetto a IVA del 4%;
- per successione o donazione, fermo restando che nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione dovrà risultare l’impegno ad alienare entro un anno l’immobile preposseduto.
(Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E)
Alienazione
L’alienazione può avvenire a qualsiasi titolo, quindi sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 228 del 2 aprile 2021)
Alienazione dell’abitazione senza l’autorimessa di pertinenza
Nel caso di possidenza di abitazione con autorimessa di pertinenza, acquistati con le agevolazioni prima casa, il contribuente può fruire del meccanismo agevolato in oggetto anche qualora riacquisti un’altra abitazione, impegnandosi ad alienare soltanto l’abitazione, mantenendo la titolarità dell’autorimessa.
Considerato che le disposizioni contenute nelle lettere b) e c) della Nota II-bis) fanno riferimento ‘ad altra casa di abitazione’, la causa ostativa si riferisce alla titolarità esclusiva, o in comunione col coniuge, di altro immobile abitativo nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o alla titolarità di altro immobile abitativo acquistato su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni e non alla titolarità di unità immobiliari censite in categorie diverse da quelle abitative, ancorché acquistate fruendo dei benefici ‘prima casa’.
Pertanto la possidenza nel Comune di altra unità immobiliare di categoria diversa da quelle abitative, quale l’autorimessa (C/6) non costituisce motivo ostativo ai fini della concessione dell’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione. I due immobili, quello posseduto di categoria C/6 (pertinenza) e quello da acquistare di categoria A, escluso A1, A8 e A9 (abitativo) presentano, infatti, natura e destinazione d’uso diverse.
(Cfr. Risposta a Interpello n. 241 del 5 luglio 2019)
Credito di imposta
Qualora la casa da alienare sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, al contribuente che si avvale del meccanismo agevolato in oggetto, spetta anche il credito di imposta di cui all’art.7, legge n.448/1998.
In merito l’AE precisa: “L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’.
A parere della scrivente, alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di ‘prima casa’ deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della ‘prima casa’, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.”
(Cfr. Circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, paragrafo 2.1 – Credito d’imposta per l’acquisto della nuova abitazione )